Direito Imobiliário

Você sabe quando e o que deve ser averbado na matrícula do Imóvel?
Para começar é necessário compreender o que é averbar. Sucintamente, averbar é o mesmo que “levar para a anotação na matrícula de um imóvel no Registro de Imóveis” alguma situação ocorrida que altere, modifique ou complemente algo no imóvel ou ainda, referente aos sujeitos que constam ou devem constar na matrícula. Podemos também dizer que averbar equivale a tornar público todas as situações relevantes para o imóvel. 
Na Lei de Registro Públicos (Lei 6.015/73) é possível encontrar nos artigos 167, inciso II e 246 situações que devem ser averbadas. 

Alteração do estado civil, união estável ou em regimes específicos que tenham pacto antenupcial.
Aqui juntamos três assuntos afins, porém distintos. Primeiro a questão de alteração de estado civil ou de união estável quando ocorre, por exemplo, casamento, divórcio ou outras alterações no nome. Logo, se você possui um imóvel devidamente registrado, essas alterações devem ser averbadas na matrícula de seu imóvel. 
Outra questão pertinente ocorre quando o regime de casamento exige o pacto antenupcial (realizado previamente ao casamento). Nesse caso, o pacto para ter validade perante terceiros, deverá ser levado a registro. Essa formalidade será realizada em livro específico do Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal. Ainda que o casal não possua imóveis em seu nome, esse registro do pacto antenupcial é de suma importância. Vale lembrar que caso o casal já tenha imóvel ou adquira a posteriori, o registro do pacto realizado deverá ser levado para averbar na matrícula do referido imóvel. 
Os documentos geralmente solicitados para a averbação acima são a Certidão de Estado Civil Atualizada, o pacto (quando for o caso) e o requerimento de solicitação ao registro de imóveis, mas é bom sempre consultar o Registro de Imóveis responsável para verificar essa documentação. 

Construção, demolição
Aqui a questão é complexa, porém é fundamental que ocorra a averbação na matrícula do imóvel nos casos de construção. É necessário para que ocorra a averbação, as negativas de débitos junto à Receita Federal e ao INSS, o habite-se do imóvel e outros documentos. Já no caso de demolição é exigida a certidão de demolição e o alvará de demolição emitido pela prefeitura do município do imóvel, a certidão negativa de débito do INSS, entre outros documentos. 
Em caso de venda do imóvel, essas averbações realizadas de forma prévia à venda são muito importantes, pois se não forem averbadas, além de ser um risco para quem vai adquirir o imóvel também pode ser negado o financiamento imobiliário caso a área avaliada seja maior ou menor a que consta na matrícula ou prefeitura.

Óbito/Inventário
O primeiro caso que vamos exemplificar ocorre quando o imóvel encontra-se em usufruto e o usufrutuário venha a falecer. Nesse caso, será necessário realizar a averbação do cancelamento do usufruto e da propriedade plena do antes nu-proprietário.
Já a outra possibilidade é a averbação do formal de partilha junto ao Registro de Imóveis. Infelizmente é comum deixarem esta etapa para depois, o que não é nada indicado, pois os custos podem ser maiores do que o procedimento de averbação logo após a finalização da escritura ou processo de inventário. Além disso, não averbar a partilha trará dificuldades em caso de venda do imóvel, bem como outros procedimentos necessários para a futura venda do imóvel, por exemplo. 

Quitação do Financiamento ou em imóvel adquirido por contemplação em consórcio.
Você terminou de realizar o pagamento do financiamento do seu imóvel ou do consórcio, e agora? 
Agora é o momento de solicitar o termo/carta de quitação junto à Instituição Financeira e seguir algumas orientações como, por exemplo, reconhecer assinaturas do representante da instituição financeira que assinou o termo e levar para averbação junto ao Registro de Imóveis. Esse é um procedimento de averbação bem simples, porém se não realizado dificulta o processo de venda. 

Desmembramento 
Quando falamos em construções falamos em “individuação” e quando falamos em lotes falamos em “desmembramento”. Essas modalidades são possíveis de acordo com as previsões da legislação de cada município. Nesse momento, queremos enfatizar a importância após a análise e a liberação de documentos pela prefeitura (nessa etapa são necessários vários documentos motivo pelo qual costumamos indicar que seja consultado um profissional habilitado e a prefeitura da circunscrição do imóvel) da averbação junto ao Registro competente, pois a divisão do imóvel será efetivada a partir desse ato. Lembre-se: com a individuação ou desmembramento, a venda poderá ser mais ágil e lucrativa.

Agora você poderá se perguntar: Por que averbar? 
São diversos os bons motivos para que você averbe os atos pertinentes ao imóvel na matrícula, entre eles podemos citar a segurança para o proprietário e para o imóvel, a valorização do bem, o fato de facilitar e deixar mais ágil o processo de compra e venda bem como tornar público o histórico do imóvel. 

Quem poderá requerer a averbação?
As alterações podem ocorrer a requerimento do interessado, mandado judicial, e em alguns casos de oficio. 
Em qual local se realiza o pedido de averbação?
A averbação deve ser realizada junto ao Registro de Imóveis responsável pela área de localização do imóvel. Em Pelotas, por exemplo, há três registros de Imóveis. 
Qual o prazo para ficar pronto o pedido de averbação?
Para responder a pergunta vamos passar a nossa experiência e não os prazos legais. Aqui em Pelotas/RS, os prazos variam de 5 a 30 dias úteis, porém se houver solicitações posteriores de documentos complementares por parte do Registro de Imóveis, esse prazo pode até dobrar a depender do Registro. 
 Quanto Custa para realizar uma averbação?
Costuma-se dizer que existe averbação com valor “declarado ou expresso” que nada mais é que o valor proporcional ao do imóvel, dívida do financiamento, dentre outros. Estes valores sofrem variações também de acordo com estado e o tipo de averbação a ser anotada.
Também existe a denominada averbação sem valor declarado ou valor “fixo”, estas são as mais comuns como a alteração de estado civil, óbito, relativa à herança, dentre outras. Existe uma tabela que norteia esses valores que é atualizada anualmente.

Sites e telefones úteis:

Lei 6.015/76
1º Registro de Imóveis de Pelotas
2º Registro de Imóveis de Pelotas: 

3º Registro de Imóveis de Pelotas: Fone (53) 3305-8707

Agora se você precisa saber mais sobre matrícula de imóvel, confira aqui 

 Texto: Elizangela Medeiros
  Revisão: Eduardo Katz e Luzia Balladares
  Arte: Eduarda Falcão

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